Pour la plupart d’entre nous, il est difficile d’imaginer pouvoir acheter un immeuble de rapport. Pourtant cela est plus facile qu’il n’y parait. Je vous invite à désacraliser ce projet en balayant 4 idées reçues.
Les conseils à connaitre pour acheter un immeuble de rapport
Il est possible d’acheter un immeubles à moins de 200 000€. Parcourez les annonces, vous constaterez qu’il existes des immeubles tout à fait abordables et pour certains rentables.
L’avantage d’acheter un immeuble c’est qu’il a peu d’acheteurs comparé à une villa, les prix sont souvent plus facile à négocier. Pour vous donnez un exemple, j’ai pu négocier une baisse de 15% sur un immeuble qui était en dessous de son prix.
Chaque cas est particulier mais sachez que vous pouvez tout à fait dépasser ce taux pour un investissement locatif.
En effet les loyers générés par votre investissement sont pris en compte comme de nouveaux revenus. La banque prendra en compte environ 70% des loyers, ce qui permet d’atténuer l’augmentation de votre taux d’endettement.
Si vous trouvez la bonne affaire, il est même de baisser baisser votre taux d’endettement tout en réalisant un investissement.
Pour obtenir l’accord de financement de votre banque, je vous conseille de réaliser un dossier de présentation.
Tout dépend de votre projet. Mais si vous achetez un immeuble en bon état, que vous proposez de la location à l’année, la gestion d’un immeubles prend moins d’une demi-journée par mois (hors travaux).
Je gère moi-même un immeuble de 5 appartements, chaque année j’ai environ 2/3 changements de locataire. Cela nécessite de passer une annonce, faire les visites, les états des lieux, rédiger le bail, renvoyer les cautions, …
Tout cumulé, il faut compter une journée de travail environ par changement de locataire.
Quand il y a du rafraichissement, des réparations, cela prend évidemment plus de temps. Si les appartements sont bien entretenus vous ne devez pas avoir beaucoup de travaux à réaliser.
Dans mon cas en moyenne sur une année, j’ai une 1 ou 2 réparations et un rafraîchissement (peintures, replacement petits mobiliers,…)
La plus part des locataires mettent tout en œuvre pour payer leurs loyers et veulent vivre une vie paisible comme vous ! Evidemment il faut sélectionner ses locataires.
Je sélectionne des personnes qui sont dans une démarche active et surtout avec qui je peux dialoguer. Si vous n’êtes pas sur la même longueur d’onde au moment de la visite, vous le serez encore moins quand il y a aura un conflit.
J’ai géré à ce jour une quinzaine de locataires. Je ne peux pas affirmer que tout c’est parfaitement bien passé, mais il n y’a pas eu de gros problèmes comme des loyers impayés, casses,… Je touche du bois !
Autre règle importante : prenez soin de vos locataires, vous diminuerez les problèmes. Proposez des logements corrects, soyez réactif pour effectuer les réparations, offrez un petit cadeau à la fin de l’année,…
Bref faites des petites choses simples qui ne coutent quasiment rien mais qui éviteront quelques soucis. Rien ne sert de se barricader d’assurances « loyer impayé ».
En conclusion j’ai envie de vous dire foncez ! Prospectez, voyez par vous même. Je ne regrette pas du tout d’avoir réaliser un tel projet. Grâce à mon investissement, j’ai pu me générer un petit revenu complémentaire et surtout cela m’a permis d’investir dans la pierre sans débourser d’argent. Bonne chance à vous !