En quoi consiste l’investissement immobilier locatif ? Cette méthode d’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier puis le proposer à la location et percevoir en contrepartie un loyer qui idéalement doit couvrir le montant mensuel du crédit et ainsi réaliser une plus-value immobilière.
Afin que cette opération soit rentable, vous devez louer votre logement le plus de temps possible et éviter les périodes de vacances (laps de temps durant lequel votre appartement ou maison ne serait pas occupé et donc non générateur de rentrées d’argent).
Soyez imaginatifs !
Lorsque l’on aborde ce type d’investissement, on a tendance à penser immédiatement à louer à l’année un appartement ou une maison mais d’autres types de locations existent !
Les locations meublés de vacances
Les locations de vacances sont un bon moyen de louer son bien en profitant de la demande touristique de vacanciers en quête d’un hébergement pour une courte durée. En fonction de votre situation, le prix du loyer hebdomadaire peut être équivalent voir supérieur à un loyer mensuel pour une location à l’année par exemple.
Les places de parking
Idéal pour une première acquisition avec un prix d’achat moindre, les grandes villes manquent cruellement de places de stationnement. Investir dans ce domaine est l’assurance de faire louer facilement ses biens et avoir des revenus réguliers sans une mise de départ trop importante.
Les logements étudiants
Aux abords des centres universitaires, c’est chaque année la valse des étudiants en quête d’un logement pour une année scolaire. Louer à des étudiants peut être un bon plan car la demande bien supérieure à l’offre assure des loyers mensuels importants et vous laisse votre logement disponible pendant les grandes vacances d’été pour votre usage personnel ou consacrer votre bien locatif à la location de vacances (coup double !!).
Les maisons de retraites / résidences personnes âgées
Avec une population de plus en plus vieillissante, investir dans un bien prévu pour l’accueil des personnes âgées peut être une manne financière ainsi qu’un investissement locatif malin que vous réserverez pour vos vieux jours.
Les points clés d’un investissement locatif réussi
Investir efficacement c’est percevoir des loyers supérieurs au montant de vos dépenses comme le remboursement d’un emprunt. Afin de s’assurer une rentabilité décente, négocier un crédit immobilier pas trop onéreux sera indispensable car si la rentrée d’argent est inférieure à la sortie d’argent, vous n’irez pas bien loin.
Pensez large l’immobilier ce n’est pas qu’un appartement ou un studio, c’est aussi une place de parking, un fonds de commerce, des bureaux commerciaux, un terrain, une participation en parts dans une SCPI immobilière, bref étudiez le marché immobilier et analysez la demande avant d’investir.
Et surtout calculez votre rentabilité future net ou brute avant d’agir, c’est le meilleur moyen de connaitre la faisabilité de votre opération avant de s’engager, vous aurez peut-être des surprises.
Nombreux sont les investisseurs qui viennent me consulter sans réelle idée de la rentabilité à venir de leur projet immobilier, du coup, ils me présentent des projets souvent fantaisistes et tombent des nues quand je leur annonce que la rentabilité brute d’un investissement immobilier locatif est rarement supérieure à 6-8%.
La formule de calcul rentabilité est simple : (loyer mensuel x 12 mois) / Prix d’achat du bien
Exemple : vous achetez un appartement 120 000€ que vous louez 800€ par mois, votre rentabilité brute sera de (700 x 12) / 120 000 = 7%
In fine ce taux ne tient pas compte des frais d’achat (notaire, ..), des impôts que vous payerez sur ce bien (fonciers), du prêt que vous aurez à rembourser, des charges d’usage que vous aurez en tant que propriétaire mais aussi des réductions d’impôts ou avantages fiscaux … mais c’est un bon indicateur de départ.
L’horizon d’un investissement immobilier locatif profitable, c’est du long terme avec toute de même une certaine sécurité dans le placement.
Vous voulez plus et plus vite ? Allez jouer en bourse ou au casino, mais prenez garde car vous aurez de fortes probabilités de tout perdre…
Vous allez vous lancer dans l’achat d’un bien en France ? Alors nous vous souhaitons la bonne réussite de votre investissement immobilier, surtout si cela est votre premier. Maintenant, veuillez bien prendre connaissance du fait que c’est une opération qui se prépare très en avance et dont la réalisation n’est pas immédiate : entre votre envie initiale de devenir propriétaire et la prise de possession de votre logement, il se passera en moyenne 6 mois…. Donc bien acter ce délai et s’organiser en conséquence. Pour simplifier, on pourrait détailler l’achat d’un bien immobilier en 4 étapes que sont :
- La définition de vos besoins, pourquoi investir dans l’immobilier, quelles sont les raisons de cette envie d’acheter,
- La recherche d’une solution de financement qui déterminera combien vous serez capable de mettre dans votre projet immobilier,
- L’étude de différentes annonces, offres de vente pour trouver les biens que vous souhaiterez acquérir,
- L’étape finale, où vous signerez l’acte final de vente et deviendrez le nouveau propriétaire.
La recherche de financement
Etape incontournable lors d’une opération immobilière, à moins que vous ayez suffisamment d’argent en apport personnel pour acheter au comptant, vous allez devoir rechercher des financements. Outre les dons et legs auprès de votre famille, il y aura de fortes chances que vous vous adressiez à une banque pour négocier un prêt immobilier. En fonction de vos ressources et vos besoins, le banquier vous déterminera quelle crédit il pourra vous prêter. Attention, prenez bien en compte que le montant du financement ne pourra être totalement alloué à votre achat ! En effet, certains frais comme le montant des intérêts mensuels, les frais d’agence, les frais d’acquisition et frais de notaire seront à votre charge ; vous devez les déduire du montant emprunté pour déterminer votre capacité de financement immobilière.
La recherche de l’offre idéale
Maintenant que vous savez combien vous pouvez allouer à votre projet, il est temps de rechercher l’offre idéale. Grâce à internet, vous pourrez consulter toutes les offres de vente et sélectionner l’annonce immo qui correspondra à vos besoins en nombre de pièces, superficie et localisation (proche centre-ville, commerces, école, maternelle, …). A cet instant, il sera indispensable d’avoir une connaissance parfaite du marché immobilier pour bien négocier sinon vous risquez de ne pas prendre en compte tous les paramètres et faire une mauvaise transaction. Il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel du secteur tel qu’une agence immobilière qui bien qu’intermédiaire commissionné, aura l’obligation de conseil et sera souvent de bon avis.
L’acte de vente
Vous avez trouvé l’offre de vente qui correspond à vos possibilités de financement et vos besoins, alors il est temps de s’engager durablement ! La promesse de vente va vous engager auprès du vendeur et une option sera posée en votre nom propre. Ni l’acheteur ni le vendeur ne pourront se dédire à moins de subir des frais et pénalités en compensation. En tant qu’acheteur, la seule possibilité de sortir sans frais serait le refus par la banque de l’obtention du prêt. Une fois le délai contractuel mentionné dans le compromis de vente échu, vous pourrez passer chez le notaire pour signer l’acte définitif (dit aussi acte authentique). En tant que nouveau propriétaire, il ne vous restera plus qu’à vous y installer si c’est votre résidence principale ou mettre le bien à la location et réaliser un investissement immobilier locatif.
Chaque jour, de nouveaux acheteurs potentiels passent notre porte à la recherche du futur logement de leurs rêves et nous mettons tout notre cœur pour les aider à réussir. Ce n’est pas un mais 2 conseils que je leur apporte à cette étape qui me semblent importants.
L’incertitude de l’avenir : Un prêt vous engage et doit être remboursé, qu’importe votre situation future. Je vous souhaite tout le bonheur du monde mais demain, des soucis de santé, problèmes professionnels pourraient changer votre vie …. Votre crédit lui sera toujours effectif et votre banquier n’aura que faire de vos problèmes ! Rassurez-vous et assurez votre prêt contre le chômage et les problèmes de santé, le coût de ces assurances n’est pas énorme et le service énorme.
Deuxième conseil et non des moindres : Ne plongez pas tête baissée dans votre achat avant d’avoir consulté le diagnostic de performance énergétique (DPE) ! Cette note de A à G estime votre consommation énergétique et met en évidence la consommation d’énergie de votre maison causée surtout par des modes de chauffages obsolètes ou une très mauvaise isolation. Dites-vous bien qu’un logement très mal isolé pourra vous demander des moyens financiers énormes à la rénovation et faire grimper le montant total global de votre acquisition.
Lors de vos recherches immobilières, un sujet très important à tenir compte c’est le mode de financement. Il existe de nombreux prêts immobiliers et c’est ne pas toujours facile de s’y retrouver entre de complexes appellations et les pourcentages compliqués à calculer. Aujourd’hui l’équipe de notre site investissement-immo.eu va essayer de clarifier tout cela pour vous, en vous expliquant les différents types de prêts immobiliers.
Le prêt amortissable
C’est le prêt classique dédié spécialement au financement de la résidence principale dont la somme mensuel à abonner est composé par les intérêts et le capital. Pendant qu’au début du prêt la plupart de la somme est formé par les intérêts, à la fin la mensualité corresponde presque intégralement au capital.
Le type de taux d’intérêt peut être aussi choisi par l’emprunteur. Les deux types plus fréquents sont le taux fixe et le taux révisable
Dans les taux fixes les acheteurs connaissent auparavant le taux d’intérêt et profitent de la sûreté de son investissement car aucune variation est possible.
Dans l’ actualité les taux révisables permettent aux acheteurs profiter des taux d’intérêt historiquement bas. Néanmoins, sont les taux les plus risqués car ils dépendent du marché et si vous pouvez gagner de l’ argent un jour, le lendemain vous pouvez tout perdre.
Le prêt in Fine
Ce type de prêt est généralement utilisé par les investisseurs d’un bien locatif. La mensualité est exclusivement comportée par les intérêts et l’assurance et le capital au complet est remboursé a la fin du prêt. Pourtant, il faudra bien tenir compte des dates et laisser de côté la somme d’argent nécessaire pour payer d’une seule fois le prix du bien immobilier.
Les prêts réglementés
Sont des prêts exclusivement destinés à l’achat immobilier avec des conditions d’accès et de remboursement fixées par l’ État.
Les plus connus sont les suivants :
Le prêt épargne logement
Ce type de prêt permet aux acquéreurs de bénéficier des taux d’intérêt réduit pour l’ achat d’ une résidence (soit principale soit secondaire) mais aussi pour effectuer un investissement locatif. Pour profiter de ce prêt il faut que vous ayez épargné pendant un an et demie pour un Compte Plan Logement (CEL) ou 3 ans si vous avez chois un Plan épargne logement (PEL). Ce type de prêt n’accepte pas les achats d’un terrain et il est plafonné à 23.000 € pour les CEL et 92. 000 pour les PEL.
Le Prêt 1% logement
Destiné aux salariés d’une entreprise privée de 10 salariés ou plus, ce prêt est exclusif pour l’achat ou les travaux de la résidence principale du salarié. Même s’il a un plafond à ne pas dépasser, il n’est pas conditionné aux ressources des acquéreurs des biens immobiliers.
Les entreprises privées doivent utiliser une somme représentant le 0, 45% des salaires pour aider aux logements des salariés.
Le Prêt à l’accession sociale (PASS)
Prêt qui peut être cumulable avec des autres emprunts, il peut être utilisé pour la presque totalité du capital (90% de l’emprunt). Il fonctionne seulement avec les résidences principales et à différence du prêt «1 % logement » il est conditionné aux ressources du foyer.
Le Prêt à taux zéro (PTZ)
Avec pour objectif l’achat d’un bien immobilier comme résidence principale, ce prêt est limité par les ressources qui sont fixés par la loi. L’acheteur ne doit en aucun cas, être propriétaire de sa résidence principale les 2 dernières années. Ce prêt ne sera jamais le prêt principal mais il pourra être cumulé avec le PEL, le PASS et le reste de prêts bancaires classiques.
Une étape cruciale dans tous les achats de biens immobiliers, c’est le passage par les banques pour obtenir un financement. A moins que vous soyez des épargnants consciencieux, vous devrez souscrire un prêt immobilier à 10, 15 ou 20 ans. Mais ne soyez pas abattus, vous pouvez vous faire écouter et arriver à faire des économies si vous suivez ces conseils pleins de bon sens !
Présentez vous comme l’emprunteur parfait
Si vous êtes un jeune couple (moins de 40 ans) avec CDI et vous gagnez plus de 45000 euros par an c’est votre jour de chance ! Vous êtes l’emprunteur parfait des banquiers. Ils feront tout le possible pour arriver à vous avoir comme client.
Si vous n’avez pas cette chance, essayez quand même de montre votre meilleur côté : soyez bien habillés, sérieux mais agréables au cours de vos rendez-vous avec votre banquier.
Jouez avec la concurrence entre les banques
Nous savons que ne sont pas les banques ce qui manquent dans nos villes. Visitez en au minimum trois et analysez les différentes offres. Faites savoir que vous êtes en train de comparer plusieurs offres en forçant les banquiers à vous faire des propositions intéressantes.
Négociez les frais de dossier
Le temps passé à constituer votre dossier et son traitement à aussi un prix. Les frais de dossier peuvent attendre entre 0,4 et 1 % du total du prêt. Si vous traitez seulement avec la banque et il n’y a aucun intermédiaire entre vous, essayez de obtenir une diminution du 50 % dans vos frais de dossier. Cette négociation est seulement possible si votre dossier ne présente pas de complexités apparentes.
Externalisez les assurances
Si vous voulez obtenir un prêt, il faut absolument que vous ayez une assurance décès. Probablement votre banque vous en proposera une au moment du prêt. Mais sachez qu’en général, elles ne tiennent pas compte de l’âge que vous avez. C’est à dire qu’un jeune diplômé et un retraité vont payer la même somme, entre 50 et 55 centimes d’euros par tranche de 1525 euros empruntés.
Il y a des assureurs qui offrent a leurs clients de conditions beaucoup plus avantageuses, spécialement si vous êtes jeune. Informez-vous avant de signer avec votre banque et essayez de trouver l’offre la plus compétitive.
Diminuez vos frais de notaire
Pour faire des économies chez le notaire vos pouvez faire sortir les meubles (équipement de la cuisine et de la salle de bain) de votre contrat. Ainsi vous signerez un compris de vente pour la valeur de l’immeuble et vous indiquerez le montant estimé du mobilier. De cette façon vous réduirez les frais de notaire car ils sont appliques sur le prix de l’immeuble nu.
D’un autre côté, et si vous êtes d’ accord avec l’agence immobilière qui vous aide dans votre transaction, vous pouvez faire sortir du prix de la maison les frais d’agence. Vous les réglez directement à l’agence et vous évitez de payer des frais de notaire sur cette somme.
Malin, non ? Avec ces astuces, vous aller pouvoir économiser pas mal d’euros !
L’emplacement de l’immeuble
Le choix de la ville où vous voulez vous installer est décisif. Souvent, vous n’aurez pas le choix car votre déménagement est lié à une mutation ou à un projet professionnel. Cependant, si vous changez de ville pour commencer une nouvelle vie et vous souhaitez un nouveau départ, prenez le temps et informez vous sur le prix au m2 des villes françaises. Comme tout le monde sait, la capitale de l’hexagone (Paris bien sur !) a le triste honneur d’être la ville la plus chère du pays. Avec une fourchette de prix qui vont entre 4 500 et 11 000 €, acheter un immeuble à Paris est devenu un luxe inaccessible pour la plupart des français.
La surface
Très en rapport avec votre style de vie, la surface de votre appartement dépend essentiellement de votre situation de famille et de votre budget. Parfois un jeune couple choisira un petit t1 en plein centre alors qu’ils pourraient accéder à une maison beaucoup plus spacieuse en banlieue.
L’état général de la maison
Pendant vos recherches de logement, il faudra que vous vous posiez une question : est ce que vous êtes prêts à travailler et à réhabiliter votre maison où si vous préférez acheter une maison prête à habiter. Les prix des maisons varient considérablement selon leur état et les aménagements à réaliser.
Terrasse et/ou Jardin
Pour 20% des français la terrasse ou le jardin sont la deuxième pièce la plus importante de la maison après le salon et même devant la cuisine. Un appartement avec terrasse peut voir son prix augmenté de 10 à 20 %. Tout dépend de la surface, de l’exposition de la terrasse et de l’absence ou non du vis-à-vis. Evidemment plus la vue dès la terrasse est dégagée, plus cher sera l’immeuble. Les maisons avec jardin en centre ville sont des plus en plus rares et leurs prix sont exorbitants. C’est pour cela que les familles choisissent de s’installer en périphérie. Le plus important est d’avoir un jardin en rapport avec la taille de la maison.
Isolation thermique et phonique
L’état de l’isolation soit thermique soit phonique est très important et elle joue un rôle très important dans le prix de l’immeuble. En générale, les maisons neuves sont biens isolées contre les bruits de l’extérieur et les pertes de chaleur. Mais il y a 30 ans les constructeurs ne prêtaient pas attention à ceux-ci. Par conséquent, les maisons anciennes qui ne sont pas correctement aménagées ne pourront pas afficher des prix très élèves car les travaux d’isolation sont assez coûteux.
Depuis quelques années, internet est devenu un outil indispensable dans le secteur immobilier. Soit à travers de sites internet qui complètent l’offre des agences traditionnelles soit à travers des agences purement virtuelles, les consommateurs peuvent retrouver presque toutes les offres immobilières sur le net.
Mais comment vous repérez entre tous ces annonces quand vous surfez dans le web ? Nous allons vous donnez quelques astuces pour vous faciliter vos recherches immobilières.
Voici une série de questions que vous devriez vous posez avant de commencer vos recherches : vous voulez louer ou acheter ? Vous vous voulez passer par un particulier ou par une agence ? Vous préférez les agences locales ou les nationales ? Prenez le temps d’y réfléchir ! Je vous assure que cela vous fera épargner beaucoup de temps par la suite.
Utilisez les outils mise à votre disposition pour réaliser des recherches pertinentes
Vous retrouverez dans la plupart des sites immobiliers, le service des alertes mails qui vous permettra d’être constamment informé sur les nouveautés de votre marché immobilier. Mais attention, l’abus de ce service implique une perte d’efficacité !
L’objectif des alertes mails est de vous faciliter la recherche en vous faisant gagner du temps. Lorsque une offre qui correspond a vos critères s’affiche sur le site web, vous recevez un mail dans votre boîte aux lettres électronique. Vous avez bien compris, une nouvelle offre signifie un nouveau mail. Ainsi si vous vous abonnez au service alerte mail pour 30 sites immobiliers différents, vous recevrez … beaucoup trop d’emails !!!
Pour laisser respirer votre boite email, veuillez définir la fréquence de vos alertes mails en fonction de l’usage que vous faites de votre boite mail. Si vous lissez vos mails uniquement les week-ends, n’activez pas une alerte mail journalière pour 10 sites immobiliers différents car vous risquez de vous retrouver avec plus de 30 mails !
Privilégiez les annonces avec des photos. D’une part vous pourrez voir rapidement si l’annonce correspond à vos critères. Généralement, les photos montrent l’état du logement ainsi que la disposition des pièces et son exposition. D’autre part, et même si ce n’est pas applicable à tout le monde, vous saurez que l’annonceur est vraiment motivé pour vendre ou louer son bien immobilier car il a investit du temps à faire les photos.
Utilisez les filtres disponibles dans la plupart de sites pour affiner votre recherche. Mais ne soyez pas trop strictes car une requête très contraignante peut vous faire perdre l’appartement de vos rêves s’il est 2 m2 plus petit ou 20 € plus cher que vos critères ; rajoutez ainsi toujours une marge de sécurité pour ne pas rater l’affaire du siècle !