La loi Duflot propose une réduction d’impôt de 18% du prix de revient d’un bien immobilier acquis neuf, à répartir sur 9 ans. L’avantage fiscal concerne les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.
Le prix de revient du logement, frais de notaire inclus, est plafonné à 300.000 euros. La loi Duflot peut alors générer jusqu’à 6000 € de réduction d’impôt chaque année pendant 9 ans. En contrepartie, le dispositif exige un engagement à location du logement acquis pendant cette durée.
Deux acquisitions immobilières Duflot peuvent être réalisées la même année fiscale dans la limite des 300.000 €. C’est pour l’investisseur, l’opportunité d’optimiser son placement. Il pourra atteindre le seuil maximal des réductions d’impôts par l’achat de petites surfaces. Il bénéficiera alors de leurs rapports locatifs plus élevés tout en diversifiant ses placements.
Tout comprendre du dispositif Duflot
Les zones géographiques éligibles au dispositif Duflot
Seules quelques zones géographiques sont éligibles au dispositif Duflot. La zone A bis comprenant Paris et des villes de l’Ile de France est concernée, comme les zones A et B1. La zone B2 est éligible jusqu’au 1er juillet 2013.
(voir Zonage Loi Duflot)
LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ À LA LOI DUFLOT
Les conditions d’éligibilité
- Le cout maximal du mètre carré de surface habitable est fixé à 5.500 euros
- Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale pour une durée d’au moins 9 ans.
- La location doit être effective au plus tard 12 mois après l’achèvement de l’immeuble.
- Des plafonds de ressources et de loyers doivent être respectés.
- L’acquisition doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
- En cas de dépôt de permis de construire, la demande doit également être faite entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Dans ce cas, le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis.
- ce délai de 30 mois vaut aussi pour une déclaration d’ouverture de chantier lors d’une acquisition en VEFA, vente en état futur d’achèvement
- le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique globale défini par le décret no 2012-1532 du 29 décembre 2012.
- Le logement doit avoir obtenu le label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l’arrêté du 3 mai 2007 ou respecter la règlementation thermique RT2012.
- Les bâtiments existants doivent répondre au label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou au label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » définis par l’arrêté du 29 septembre 2009.
Report d’impôts, cumul d’économies d’impôts et niches fiscales avec la loi Duflot
La part de réduction d’impôt excédant le montant des impôts de l’année en cours ne peut être imputée sur l’année suivante.
La réduction fiscale de la loi Duflot est compatible avec d’autres systèmes de défiscalisation, comme le dispositif Bouvard, qui ne peuvent cependant s’appliquer que pour un bien différent. Il est en effet impossible de bénéficier d’un autre dispositif de défiscalisation pour un même logement si celui de la loi Duflot a été choisi.
La défiscalisation Duflot entre dans le cadre du plafond des niches fiscales fixé à 10.000 euros en 2013.
Le financement d’un investissement Duflot
Le financement pour l’acquisition d’un bien défiscalisé Duflot peut être réalisé par un prêt immobilier non conventionné. La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers représente alors une réduction d’impôt supplémentaire.
Le financement peut être également réalisé sur fonds propre.
Le plafond des loyers avec la loi Duflot ( voir tableau )
La loi Duflot plafonne les loyers. Les plafonds, définis dans le décret no 2012-1532 du 29 décembre 2012, diffèrent selon les zones d’acquisition du bien.
Le plafond des ressources du locataire pour bénéficier de la loi Duflot
Les ressources des locataires sont soumises à des conditions de revenus. Les plafonds varient en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.
Pour l’Outre-Mer
La loi Duflot Outre-Mer donne droit à une réduction d’impôt de 29% applicable à partir d’un investissement immobilier locatif réalisé dans les DOM-TOM à répartir sur 9 ans. Pour en profiter, le logement doit être situé en Martinique, en Guadeloupe, en Guyane, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou encore dans les îles Wallis et Futuna.
La défiscalisation Duflot Outre-mer donne ainsi un taux de réduction d’impôt supérieur de 11% à celui pratiqué en métropole.
La loi Duflot Outre-mer est concernée par le plafonnement des niches fiscales (10.000 euros pour 2013).
Le plafonnement de l’acquisition en Duflot Outre Mer a été fixé à 300.000 euros. Le taux de défiscalisation amène ainsi une réduction d’impôt maximale de 87.000 euros sur 9 ans soit 9.666 euros par an, contre 6.000 euros en métropole.
La loi Duflot Outre Mer autorise à défiscaliser l’achat de deux logements dans les DOM-TOM la même année. Les investisseurs peuvent ainsi atteindre le seuil maximal des réductions d’impôts tout en diversifiant et en sécurisant leur investissement locatif.
Le bien locatif Duflot Outre Mer peut être acquis à partir de fonds propre ou par un prêt immobilier non conventionné. La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers peut dans ce cas générer une réduction d’impôt supplémentaire.
Les conditions d’éligibilité à la loi DuflotOutre-mer
Ces conditions reprennent globalement celles du dispositif Duflot classique, hors les exigences de performance énergétique définies sur un décret spécifique.
- Le cout maximal du mètre carré de surface habitable est fixé à 5.500 euros. Pour un appartement de 40 m², seuls 220.000 euros seront ainsi pris en compte par le dispositif Duflot. La surface est calculée en considérant la surface principale majorée de la moitié de la surface des annexes, balcons, caves, grenier, etc.
- Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale pour une durée d’au moins 9 ans.
- La location doit être effective au plus tard 12 mois après l’achèvement de l’immeuble.
- Des plafonds de ressources des locataires doivent être respectés.
- L’acquisition doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
- En cas de dépôt de permis de construire, la demande doit également être faite entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Dans ce cas, le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis.
- ce délai de 30 mois vaut aussi pour une déclaration d’ouverture de chantier lors d’une acquisition en VEFA, vente en état futur d’achèvement
- le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique globale défini par décret. Cette exigence n’est toutefois pas demandée pour Mayotte.
Report d’impôts, cumul d’économies d’impôts et niches fiscales avec la loi DuflotOutre-mer
La part de réduction d’impôt excédant le montant des impôts de l’année en cours ne peut être imputée sur l’année suivante.
La réduction fiscale de la loi DuflotOutre-mer est compatible avec d’autres systèmes de défiscalisation, comme le dispositif Bouvard, qui ne peuvent cependant s’appliquer que pour un bien différent. Il est en effet impossible de bénéficier d’un autre dispositif de défiscalisation pour un même logement si celui de la loi Duflot Outre-mer a été choisi.
La loi Duflot Outre-mer est concernée par le plafonnement des niches fiscales (10.000 euros pour 2013). Elle est donc compatible avec toute autre opération de défiscalisation.