La loi Pinel a pour objectif de relancer l’investissement locatif dans l’immobilier neuf et le secteur de la construction en France après les ralentissements enregistrés ces deux dernières années. Le Gouvernement souhaitait envoyer un message fort aux investisseurs potentiels et il a décidé de proposer un avantage fiscal renforcé et d’assouplir les conditions de location des biens acquis, par rapport à la précédente loi, la loi Duflot.
La loi Pinel est plus fiscalement que la loi Duflot
Le montant de la réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% du montant du bien immobilier selon la durée de la location obligatoire : 6, 9 à 12 ans, soit 2 % de réduction d’impôt pendant les 9 premières années et 1% les 3 années suivantes pour les personnes qui choisissent de le louer 12 ans.
Un investissement dans un bien immobilier de 220 000€ offrira une réduction d’impôt qui dépendra de la durée de l’engagement de location:
- 6 ans d’engagement, ouvre droit à une réduction d’impôt de 220 000€ x 12% = 26 400€, soit 2 400€ de réduction d’impôt par an pendant 6 ans.
- 9 ans d’engagement, ouvre droit à une réduction d’impôt de 220 000€ x 18% = 39 600€, soit 2 400€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
- 12 ans d’engagement, ouvre droit à une réduction d’impôt de 220 000€ x 21% = 46 200€, soit 2 400€ de réduction d’impôt par an pendant les 9 premières années puis 1 200€ de réduction d’impôt par an pendant les 3 suivantes.
Tout contribuable français est éligible à la loi Pinel et peut bénéficier de la réduction d’impôt liée à un investissement locatif dans le neuf.
Les SCPI auront les mêmes avantages que les particuliers.
L’investissement est limité à 300 000€ par an en loi Pinel. En pratique, il est possible d’investir dans des biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 300 000€, mais pour le calcul de la réduction d’impôt, le plafond des 300 000€ s’appliquera.
La réduction d’impôt pourra s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans en fonction du régime choisi.
La loi Pinel a pour objectif de faciliter l’accès au logement et à la location pour des foyers à revenus intermédiaires, non éligibles aux logements sociaux. Des plafonds de revenus en fonction des zones sont appliqués. Les locataires devront respecter ces plafonds de revenus.
Différence majeure avec la loi Duflot pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, Les locataires pourront être des ascendants ou des descendants de l’investisseur bailleur. Ceci afin d’augmenter les investissements locatifs et de relancer le secteur de l’immobilier et surtout celui de la construction.
La mise en location doit s’effectuer au maximum 1 an après la livraison.
La France connaît depuis 2 ans un net recul dans le secteur du bâtiment et du logement neuf.
Les ventes de logements neufs ont reculé de 12,1 % au cours du 2ème trimestre 2014 par rapport au 2ème trimestre 2013 avec un recul de 10,9 % dans le collectif et de 23,2 % dans l’individuel.
Baux commerciaux
Sylvia Pinel a retravaillé en profondeur les baux commerciaux pour ré-équilibrer le rapport de force entre les locataires et les bailleurs, en parallèle du travail de Cécile Duflot sur les relations entre les bailleurs et les locataires particuliers et a présenté la loi Pinel baux commerciaux en avril dernier.
Les objectifs sont les suivants:
- redonner du pouvoir aux locataires de locaux professionnels
- mieux encadrer les hausses de loyers
- mieux encadrer les conditions pour mettre fin à un bail
- Les augmentations de loyer lors de la révision triennale du loyer ou lors du prolongement du bail seront indexées sur l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires et non plus l’indice du coût de la construction.
- Toujours pour rééquilibrer les relations entre les locataires et les bailleurs, le déplafonnement du loyer sera encadré, si le loyer est déplafonné, la hausse de loyers se fera progressivement au moment du renouvellement du bail ou de sa révision.
- Le déplafonnement des loyers permettra une hausse des loyers de 10% par an au maximum, appliquées par sixième annuel si elle est supérieure à 10%.
- La date retenue pour les révisions de loyers sera la date de la demande de révision.
- Le locataire pourra donner désormais son congé avant la fin des 9 ans sauf pour les baux supérieurs à 9 ans, pour les locaux monovalents ou de bureaux.
- Le locataire pourra donner congé à son bailleur en cas de retraite, d’invalidité et de décès (droit transféré à ses ayants-droit).
- La notification de congé se fera par lettre recommandée avec AR ou acte extrajudiciaire, au choix.
- Un état des lieux des 2 parties sera obligatoire pour l’entrée et la sortie des locaux.
- La durée des baux dérogatoires est portée de deux à trois ans.
- Les charges locatives feront l’objet d’un inventaire annexé au contrat.
- Les travaux envisagés par le bailleur devront être communiqués au locataire.
- Le locataire aura désormais un droit de préférence pour le locataire en cas de vente des locaux commerciaux, le bailleur devra présenter les prix et les conditions de vente au locataire en premier, offre valable un mois.
- La clause de garantie de paiement est limitée à 3 ans.
- Par ailleurs, une dé-spécialisation partielle du bail, en particulier des activités annexes, est possible en cas de procédure collective et dans le cas de la reprise de l’entreprise du locataire.